Kinh nghiệm xây nhà trọn gói: xin phép xây dựng, thiết kế, quản lý chi phí và chất lượng

Kinh nghiệm xây nhà trọn gói quan trọng nhất là nắm được trình tự việc phải làm trước khi ký hợp đồng. Chủ nhà thường vướng ở ba chỗ: không rõ nhà mình có phải xin giấy phép xây dựng không, thiết kế xong mới biết vượt số tầng hoặc mật độ, và nhà kết hợp kinh doanh hay cho thuê bị yêu cầu bổ sung phòng cháy chữa cháy khi đã xây xong.

Bài này đi theo 6 bước từ lúc có đất đến lúc cập nhật nhà lên giấy chứng nhận. Mỗi bước nêu việc cần làm, quy định liên quan và cách kiểm soát chi phí, chất lượng. Nội dung áp dụng cho nhà phố, biệt thự, nhà ở kết hợp kinh doanh và nhà cho thuê. Các quy định dẫn theo Luật Xây dựng 2025 và các nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Xây nhà trọn gói là gì

Xây nhà trọn gói là giao cho một nhà thầu làm từ thiết kế, hồ sơ pháp lý, thi công phần thô, hoàn thiện đến bàn giao. Chủ nhà làm việc với một đầu mối và một hợp đồng. Cách này hợp với người bận, xây nhà lần đầu, hoặc nhà có phần kinh doanh, cho thuê cần xử lý cả hồ sơ phòng cháy chữa cháy.

Dù giao trọn gói, chủ nhà vẫn là người đứng tên hồ sơ và chịu trách nhiệm trước pháp luật về công trình. Vì vậy vẫn nên hiểu từng bước dưới đây.

Quy trình 6 bước xây nhà

Bước 2, 3 và 4 thực tế làm song song: bản vẽ xin phép là một phần của thiết kế, và giải pháp an toàn cháy phải nằm sẵn trong bản vẽ.

Cần khảo sát và tư vấn trình tự cho lô đất của anh chị? TECO khảo sát, tư vấn miễn phí. Gọi 0911 111 929

Bước 1. Chuẩn bị: kiểm tra đất và quy hoạch trước khi vẽ

Việc đầu tiên là xác định lô đất được xây gì, cao bao nhiêu, lùi bao nhiêu. Làm bước này trước khi thuê thiết kế để không phải vẽ lại.

Đất phải là đất ở hợp pháp

Cá nhân chỉ được xây nhà ở trên diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng của mình (khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023). Điều kiện khởi công nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân cũng yêu cầu nhà được xây trên đất ở hợp pháp (khoản 3 Điều 48 Luật Xây dựng 2025). Nếu thửa đất còn phần đất nông nghiệp, cần chuyển mục đích sử dụng đất trước.

Hỏi thông tin quy hoạch tại địa phương

Nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số tầng cao theo quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc của địa phương. Mỗi tỉnh, thành quy định khác nhau, nên chủ nhà nên hỏi tại UBND xã, phường nơi có đất các thông tin sau:

• Lộ giới đường, hẻm trước nhà và phần đất nằm trong lộ giới (nếu có)
• Số tầng và chiều cao tối đa được xây
• Mật độ xây dựng, khoảng lùi trước, sau, hai bên
• Độ vươn ban công, quy định về tầng hầm, tầng lửng, tum thang
• Khu vực có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng không

Xác định loại nhà và mục đích sử dụng

Mục đích sử dụng quyết định quy định nào áp dụng, nên cần chốt từ đầu:

Quản lý chi phí: ngân sách, báo giá và hợp đồng

Khi làm việc với nhà thầu trọn gói, chủ nhà nên yêu cầu báo giá tách rõ phần thô, hoàn thiện, điện nước, nội thất và chi phí hồ sơ. Hợp đồng nên ghi rõ chủng loại vật tư, tiến độ, các đợt thanh toán gắn với mốc nghiệm thu, bảo hành và cách xử lý phát sinh. Nên dành một khoản dự phòng cho phát sinh.

Các điểm giúp giữ chi phí trong tầm kiểm soát:

• Chốt bản vẽ và bảng vật liệu trước khi ký hợp đồng thi công. Phần lớn phát sinh đến từ việc đổi thiết kế, đổi vật liệu khi đã làm.
• So sánh báo giá trên cùng một bộ bản vẽ và cùng chủng loại vật tư. Đơn giá theo m² chỉ so được khi phạm vi công việc giống nhau.
• Hỏi rõ các khoản thường nằm ngoài đơn giá: ép cọc, xử lý nền, tầng hầm, hồ sơ pháp lý, đấu nối điện nước, nội thất rời.
• Lập bảng theo dõi: giá trị hợp đồng, phát sinh đã duyệt, đã thanh toán, còn lại. Cập nhật sau mỗi đợt nghiệm thu.

Bước 2. Pháp lý: có phải xin giấy phép xây dựng không

Nguyên tắc chung: trước khi khởi công phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn nêu tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng

Nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép khi đáp ứng đồng thời ba điều kiện (điểm g khoản 2 Điều 43):

1. Quy mô dưới 7 tầng.
2. Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m².
3. Không nằm trong các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn được xác định trong quy hoạch chung; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Điều kiện thứ ba là chỗ dễ nhầm. Nhiều đô thị đã có quy chế quản lý kiến trúc, nên nhà phố trong nội thành thường vẫn phải xin phép dù dưới 7 tầng. Một số địa phương có chính sách miễn phép riêng cho từng khu vực. Chủ nhà nên hỏi UBND xã, phường trước khi kết luận.

Trường hợp được miễn giấy phép, chủ nhà nên đăng ký khởi công hoặc đăng ký sửa chữa, cải tạo với UBND xã, phường nơi có công trình trước khi làm. Nhà vẫn phải xây đúng quy hoạch, và chính quyền cấp xã quản lý trật tự xây dựng trong suốt quá trình thi công.

Sửa chữa, cải tạo nhà có cần xin phép không

Được miễn giấy phép khi sửa chữa, cải tạo bên trong nhà, hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc. Điều kiện kèm theo: không thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy, môi trường và kết nối hạ tầng (điểm h khoản 2 Điều 43). Nâng tầng, đổi công năng từ ở sang kinh doanh, hoặc đục phá cột, dầm, sàn thì không thuộc diện miễn này.

Hồ sơ, nơi nộp và thời hạn

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân gồm (Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP):

• Đơn đề nghị theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định
• Một trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai (không phải nộp nếu đã có trên cơ sở dữ liệu quốc gia)
• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính
• Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm sơ đồ đấu nối cấp nước, thoát nước, cấp điện
• Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề
• Kết quả thủ tục về phòng cháy chữa cháy và báo cáo thẩm tra thiết kế, nếu pháp luật có yêu cầu đối với công trình đó

Trong lúc xây, nếu thay đổi vị trí, diện tích xây dựng, số tầng, giải pháp kết cấu chính, hoặc hình thức mặt ngoài tại khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, chủ nhà phải đề nghị điều chỉnh giấy phép (khoản 1 Điều 63). Xây sai phép là lý do phổ biến khiến nhà không hoàn công được.

Bước 3. Thiết kế kiến trúc và nội thất: ai được thiết kế, tiêu chuẩn cần biết

Bản vẽ quyết định chi phí, công năng và độ an toàn của ngôi nhà trong nhiều chục năm. Sửa trên giấy luôn rẻ hơn sửa ngoài công trường.

Ai được thiết kế nhà ở

Khoản 2 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP chia ba mức theo quy mô:

Nhà phố 3 tầng trở lên, nhà có hầm, nhà trên 250 m² sàn đều phải có đơn vị thiết kế. Với nhà nhỏ được tự thiết kế, chủ nhà vẫn nên thuê kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu, vì móng và khung chịu lực là phần không sửa được sau khi xây.

Lưu ý cách tính số tầng theo TCVN 13967:2024: tum thang không tính là một tầng khi diện tích sàn mái tum không quá 30% diện tích sàn mái; một tầng lửng không tính khi diện tích không quá 65% diện tích tầng ngay bên dưới; tầng bán hầm được tính là một tầng. Quy chế kiến trúc địa phương có thể quy định cụ thể hơn.

Hồ sơ thiết kế nên có gì

• Kiến trúc: mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cầu thang, vệ sinh, cửa
• Kết cấu: móng, cột, dầm, sàn, kèm khảo sát địa chất khi nhà nhiều tầng hoặc nền đất yếu
• Điện, cấp thoát nước, điều hòa, thông gió, chống sét
• Nội thất: mặt bằng bố trí đồ đạc, phối cảnh 3D, bản vẽ chi tiết đồ gỗ, bảng vật liệu hoàn thiện
• Dự toán khối lượng để so sánh báo giá

Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cơ bản

TCVN 13967:2024 “Nhà ở riêng lẻ – Yêu cầu chung về thiết kế” đưa ra các mức tối thiểu. Chủ nhà có thể dùng bảng dưới đây để kiểm tra nhanh bản vẽ:

Ngoài các con số, tiêu chuẩn còn nêu những điểm ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt:

• Tận dụng thông gió và chiếu sáng tự nhiên cho phòng ở và bếp. Nhà ống nên có giếng trời hoặc sân trong.
• Bếp, vệ sinh, khu giặt cần có hút thải cục bộ.
• Bố trí sẵn vị trí cục nóng điều hòa và ống thoát nước ngưng để không ảnh hưởng mặt đứng và nhà bên cạnh.
• Không xả nước mưa, nước thải sang nhà liền kề; nước thải khu vệ sinh qua bể tự hoại trước khi ra cống chung.
• Tách đường dây và thiết bị đóng ngắt riêng cho từng tầng, cho thiết bị công suất lớn và cho phần kinh doanh.
• Cửa, hàng rào, móng không vượt ranh đất; cửa sổ không ảnh hưởng sinh hoạt của nhà liền kề.

Thiết kế nội thất nên làm cùng lúc với kiến trúc

Thiết kế trọn gói gồm cả nội thất. Làm nội thất song song với kiến trúc giúp chốt sớm những thứ khó sửa về sau:

• Vị trí ổ cắm, công tắc, đèn, cấp thoát nước theo đúng chỗ đặt giường, bàn, tủ bếp, thiết bị vệ sinh.
• Kích thước cửa, hành lang, cầu thang đủ để đưa đồ lớn vào nhà.
• Hộp kỹ thuật, trần, vị trí máy lạnh âm trần không vướng tủ và rèm.
• Bếp, tủ áo, kệ tivi làm theo kích thước thực của phòng nên tận dụng được góc và hốc tường.

Hồ sơ nội thất nên có bản vẽ chi tiết từng món đồ gỗ, vật liệu, phụ kiện và bảng khối lượng. Có bản vẽ chi tiết thì báo giá nội thất mới so sánh được, và xưởng gia công đúng kích thước ngay từ đầu.

Chọn phong cách kiến trúc

Phong cách nên chọn theo ngân sách, khí hậu và khả năng bảo trì, không chỉ theo hình ảnh đẹp.

Ở khu vực có quy chế quản lý kiến trúc, hình thức mặt ngoài, màu sắc và vật liệu còn phải theo quy định của khu vực đó.

Cần phương án thiết kế và dự toán cho nhà phố, biệt thự? TECO thiết kế kiến trúc, nội thất và lập dự toán trọn gói. Gọi 0911 111 929

Bước 4. An toàn cháy: nhà để ở, nhà kết hợp kinh doanh, nhà cho thuê

An toàn cháy phải được giải quyết trên bản vẽ. Khi nhà đã xây xong, mở thêm lối thoát hay ngăn khu để xe đều tốn kém và khó làm đúng.

Nhà chỉ để ở

Điều 20 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 yêu cầu nhà ở phải:

• Lắp đặt, sử dụng thiết bị điện bảo đảm an toàn
• Bố trí bếp, nơi thờ cúng, đốt vàng mã an toàn; không để vật dễ cháy gần nguồn lửa, nguồn nhiệt
• Có phương tiện chữa cháy phù hợp điều kiện thực tế
• Bố trí và duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp

Tại thành phố trực thuộc Trung ương, nhà ở trong khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước chữa cháy còn phải trang bị bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy theo lộ trình (khoản 5 Điều 20). Danh sách khu vực do UBND thành phố công bố.

Về thiết kế, chủ nhà nên yêu cầu đơn vị thiết kế làm theo mục 9 TCVN 13967:2024 và lưu ý sáu điểm: lối ra khẩn cấp thứ hai, khung sắt bảo vệ không cản thoát nạn, cửa chính mở được nhanh từ bên trong, chỗ để xe ngăn khói với cầu thang, chống cháy lan sang nhà bên và dụng cụ phá dỡ để sẵn gần lối ra.

Nhà ở kết hợp kinh doanh

Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 bổ sung các điều kiện:

• Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn
• Khu vực kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở
• Nếu kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ: không bố trí chỗ ngủ trong khu kinh doanh; có phương tiện báo cháy, thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ khí; khu kinh doanh phải ngăn cháy với lối thoát nạn của khu ở

Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh có tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 50 m² trở lên thuộc danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy (mục 32 Phụ lục I Nghị định 105/2025/NĐ-CP). Khi đó chủ nhà thực hiện thêm các nghĩa vụ của một cơ sở theo Điều 23 của Luật, như nội quy, trang bị phương tiện, phương án chữa cháy và tự kiểm tra.

Về thiết kế, TCVN 13967:2024 tăng mức yêu cầu theo tỷ lệ số tầng dùng để kinh doanh. Các điểm chính:

• Nhà nhỏ (chiều cao PCCC không quá 15 m, mỗi tầng không quá 100 m², không quá 20 người một tầng) được áp dụng như nhà chỉ để ở.
• Nên có hệ thống báo cháy hoặc thiết bị báo cháy cục bộ, nhất là tại khu để xe và kho hàng.
• Nên bố trí lối ra và đường thoát nạn riêng cho khu ở, để khi tầng kinh doanh cháy người ở tầng trên vẫn thoát được.
• Lối ra thoát nạn rộng từ 0,8 m, cao từ 1,9 m; đường thoát nạn rộng từ 1,0 m.
• Nhà từ 4 tầng trở lên: thoát nạn qua buồng thang có lối ra ngoài trực tiếp hoặc thang ngoài nhà. Nếu giữ cầu thang hở thì ngăn cách thang với các phòng, có lối ra khẩn cấp và bổ sung báo cháy hoặc họng nước chữa cháy.
• Hầm để xe ngăn với cầu thang, thang máy bằng vách hoặc màn ngăn cháy và có lối thoát riêng qua đường dốc.
• Phần nhà làm nhà trẻ, phòng khám có giường lưu, karaoke phải thiết kế theo quy chuẩn an toàn cháy QCVN 06:2022/BXD.

Nhà cho thuê, nhà nhiều căn hộ

Điều 57 Luật Nhà ở 2023 chia hai trường hợp đối với cá nhân xây nhà từ 2 tầng mà mỗi tầng có căn hộ:

Với nhà dưới 20 căn hộ cho thuê, Điều 4 Thông tư 05/2024/TT-BXD yêu cầu giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế phải xác định rõ tổng số căn hộ, số căn hộ từng tầng, diện tích mỗi căn, khu vực để xe và diện tích sử dụng chung. Trường hợp được miễn giấy phép thì trước khi xây phải có văn bản thông báo gửi UBND cấp xã nêu các thông tin này. Nhà phải đáp ứng yêu cầu an toàn cháy theo tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở riêng lẻ.

Về thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy: danh mục hiện hành (Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP, đã được thay thế bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP) nêu nhà chung cư, nhà ở tập thể cao từ 7 tầng hoặc có tổng diện tích sàn từ 3.000 m²; nhà ở riêng lẻ có kết hợp sản xuất, kinh doanh được loại trừ khỏi mục công trình hỗn hợp. Công trình cho thuê quy mô lớn nên được xác định loại hình với cơ quan phòng cháy chữa cháy địa phương ngay từ bước thiết kế.

Bước 5. Thi công, giám sát và quản lý chất lượng

Chủ nhà là người tổ chức thi công, giám sát và chịu trách nhiệm về an toàn của công trình, công trình lân cận và môi trường trong quá trình xây (khoản 3 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP). Giao thầu trọn gói không làm mất trách nhiệm này, nên hợp đồng cần ghi rõ nghĩa vụ của nhà thầu.

Việc phải làm theo quy định

• Lắp biển báo công trình tại cổng ra vào công trường, dễ quan sát, có tên, địa chỉ liên hệ và số điện thoại của chủ nhà.
• Thi công đúng giấy phép xây dựng và bản vẽ đã được cấp kèm.
• Nhà từ 7 tầng hoặc từ 2 tầng hầm: chủ nhà phải tổ chức thi công và giám sát theo đúng quy định của Nghị định. Các nhà còn lại được khuyến khích tổ chức giám sát, lập và lưu hồ sơ công trình.

Nội dung giám sát

Khoản 4 Điều 10 Nghị định 207/2026/NĐ-CP nêu bốn nội dung giám sát thi công nhà ở riêng lẻ:

1. Biện pháp thi công và biện pháp bảo đảm an toàn cho nhà và công trình liền kề.
2. Chất lượng vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi đưa vào thi công.
3. Hệ thống giàn giáo, kết cấu chống đỡ tạm và máy móc, thiết bị thi công.
4. Biện pháp bảo đảm an toàn trong thi công.

Kinh nghiệm quản lý chất lượng ngoài công trường

• Trước khi đào móng, nên chụp ảnh và lập biên bản hiện trạng nhà liền kề có chữ ký hai bên. Đây là căn cứ khi có nứt, lún.
• Nghiệm thu các phần sẽ bị che khuất trước khi làm tiếp: cốt thép móng, cột, dầm, sàn trước khi đổ bê tông; chống thấm và thử nước sàn vệ sinh, sân thượng; ống điện, ống nước âm trước khi tô.
• Thanh toán theo mốc nghiệm thu, không theo ngày.
• Mọi thay đổi so với bản vẽ nên được ghi bằng văn bản kèm khối lượng và đơn giá. Thay đổi số tầng, diện tích xây dựng hoặc kết cấu chính phải điều chỉnh giấy phép trước khi làm.
• Giữ ảnh chụp từng giai đoạn, nhất là đường ống và dây điện âm tường, để phục vụ sửa chữa sau này.

Bước 6. Hoàn công và cập nhật nhà lên giấy chứng nhận

Với chủ nhà, “hoàn công” gồm hai việc: nhận bàn giao nhà kèm hồ sơ, và đăng ký quyền sở hữu nhà trên giấy chứng nhận.

Nghiệm thu và hồ sơ nên giữ

• Giấy phép xây dựng và bản vẽ được cấp kèm (nếu có)
• Bản vẽ hoàn công thể hiện đúng thực tế đã xây, gồm cả đường điện, nước
• Hợp đồng, phụ lục phát sinh, biên bản nghiệm thu các giai đoạn và biên bản bàn giao
• Phiếu bảo hành thiết bị, thông tin vật liệu hoàn thiện đã dùng

Đăng ký nhà lên giấy chứng nhận

Theo khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024, nhà ở là tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Thủ tục là đăng ký biến động để ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên thửa đất đã có giấy chứng nhận (điểm đ khoản 1 Điều 133). Cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp, hoặc cấp giấy mới khi chủ nhà có nhu cầu.

Việc này không bắt buộc, nhưng nên làm sớm. Nhà đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận sẽ thuận lợi khi thế chấp, chuyển nhượng, thừa kế. Nhà xây đúng giấy phép và đúng quy hoạch là điều kiện để bước này suôn sẻ. Thành phần hồ sơ cụ thể do cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương hướng dẫn.

Bảo trì sau khi ở

Nhà ở cần được kiểm tra định kỳ: mái và sân thượng trước mùa mưa, hệ thống điện, máy bơm, bể nước, thiết bị báo cháy và bình chữa cháy. Nhà cho thuê và nhà kết hợp kinh doanh nên có lịch kiểm tra rõ ràng vì số người sử dụng đông.

Câu hỏi thường gặp khi xây nhà

Nhà ở riêng lẻ là gì?

Là nhà ở xây trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân, gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, xây để ở hoặc sử dụng hỗn hợp (mục 3.22 TCVN 13967:2024). Nhà phố là nhà ở liền kề.

Xây nhà cần chuẩn bị gì trước tiên?

Giấy tờ đất ở hợp pháp và thông tin quy hoạch của lô đất (số tầng, mật độ, khoảng lùi). Hai thứ này quyết định đề bài thiết kế và việc có phải xin giấy phép hay không.

Nhà dưới 7 tầng có đương nhiên được miễn giấy phép xây dựng không?

Không. Ngoài điều kiện dưới 7 tầng và dưới 500 m² sàn, nhà còn phải nằm ngoài các khu vực nêu tại điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trong đó có khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở mất bao lâu?

7 ngày làm việc kể từ khi cơ quan cấp phép nhận đủ hồ sơ hợp lệ (Điều 54 Nghị định 217/2026/NĐ-CP). Thời gian chuẩn bị bản vẽ và bổ sung hồ sơ không tính trong 7 ngày này.

Sửa nhà có cần xin phép không?

Sửa bên trong, không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực thì được miễn; chủ nhà nên đăng ký sửa chữa, cải tạo với UBND xã, phường trước khi làm. Nâng tầng, cơi nới, thay đổi kết cấu hoặc đổi từ nhà ở sang kinh doanh thì cần giấy phép sửa chữa, cải tạo.

Nhà 2 tầng có cần thuê đơn vị thiết kế không?

Không bắt buộc nếu nhà dưới 3 tầng, không có hầm, dưới 250 m² sàn và cao dưới 12 m. Vượt một trong bốn tiêu chí thì phải có tổ chức, cá nhân có chuyên môn thiết kế.

Nhà cho thuê tầng trệt làm cửa hàng có phải làm PCCC không?

Có. Nhà ở kết hợp kinh doanh phải đáp ứng Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Khi diện tích kinh doanh từ 50 m², nhà thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy.

Văn bản và tiêu chuẩn tham chiếu

• Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
• Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng
• Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình
• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15
• Nghị định 105/2025/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP
• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Thông tư 05/2024/TT-BXD
• Luật Đất đai số 31/2024/QH15
• TCVN 13967:2024 Nhà ở riêng lẻ – Yêu cầu chung về thiết kế
• QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 – An toàn cháy cho nhà và công trình

Quy định về số tầng, mật độ, khoảng lùi do từng địa phương ban hành. Nội dung bài mang tính tham khảo chung; khi làm hồ sơ cần đối chiếu quy định tại nơi xây dựng.

TECO đồng hành từ hồ sơ đến bàn giao
TECO thiết kế và thi công nhà phố, biệt thự, nhà ở kết hợp kinh doanh bằng đội thi công trực tiếp của công ty. Đồ nội thất được gia công tại xưởng của TECO. TECO lập hồ sơ xin phép xây dựng và hồ sơ phòng cháy chữa cháy, và có bộ phận bảo trì TECO MSC phụ trách sau bàn giao. Khảo sát và tư vấn miễn phí. Gọi 0911 111 929 · Email teco@tecoarch.com

Dịch vụ liên quan: Xây dựng, nội thất biệt thự, nhà ở, căn hộ · Xưởng sản xuất nội thất theo thiết kế · Tất cả dịch vụ của TECO

Xem thêm: Dự án đã thực hiện · Văn phòng nhà phố khác gì thuê tòa nhà