Cải tạo văn phòng không phải nghỉ làm: cách TECO thi công 30 ngày mà khách vẫn hoạt động bình thường
Khi tính chuyện làm lại văn phòng, chủ doanh nghiệp thường hỏi chúng tôi ba câu:
Cần thi công nội thất văn phòng trọn gói?
TECO thiết kế và thi công văn phòng trọn gói: hoàn thiện, nội thất làm tại xưởng riêng, cơ điện, PCCC – bàn giao trong 25–50 ngày, bảo trì sau bàn giao.
Giá tham khảo: thiết kế 150–350 nghìn đ/m², thi công trọn gói 2–8 triệu đ/m² tùy quy mô và mức hoàn thiện.
Gọi 0911 111 929 Zalo 0911 111 929 Xem dịch vụ văn phòng → Xưởng sản xuất nội thất →
- Có phải cho nhân viên nghỉ không? Không bắt buộc, nếu chia khu đúng và đẩy việc ồn, bụi ra ngoài giờ làm việc.
- Mất bao lâu, tốn thêm bao nhiêu? Công trình trong bài mất 30 ngày. Thi công ban đêm thường đắt hơn ban ngày khoảng 30–50%, nhưng không mất ngày làm việc nào.
- Tòa nhà có làm khó không? Có quy định chặt về giờ, bụi, thang hàng, tiền cọc. Biết trước và chuẩn bị đúng thì không vướng.
Dưới đây là cách TECO cải tạo văn phòng ở một công trình thực tế. Cách làm này áp dụng cho văn phòng, trung tâm Anh ngữ, trung tâm đào tạo, showroom… nằm trong tòa nhà thương mại.
| Tóm tắt dự án | |
|---|---|
| Công trình | Cải tạo sảnh và hoàn trả mặt bằng, Trung tâm Anh ngữ Apollo, tầng 5 tòa nhà Estella (2023) |
| Quy mô | Trung tâm ~800 m²; làm lại sảnh, hoàn trả 165 m² cho tòa nhà |
| Thời gian | 30 ngày, thi công 22h–6h |
| Số ngày khách phải đóng cửa | 0 |
1. Bài toán: làm lại sảnh, trả bớt 165 m², không đóng cửa ngày nào
Trung tâm lúc đó thuê khoảng 800 m². Chủ đầu tư muốn hai việc cùng lúc:
- Trả lại 165 m² diện tích thuê cho tòa nhà để giảm chi phí thuê.
- Làm lại sảnh theo kích thước mới và concept mới của thương hiệu: thay toàn bộ phần fit-out và nội thất của sảnh.
Phần hoàn trả không đơn giản là tháo đồ ra. Tòa nhà yêu cầu trả về hiện trạng theo quy định: đục bỏ lớp sàn hoàn thiện, tháo trần, tháo vách, hoàn trả hệ thống điện (ME) và PCCC về trạng thái bàn giao ban đầu. Toàn bộ những việc này nằm sát khu đang đón học viên và phụ huynh.
2. Ràng buộc từ tòa nhà: trung tâm thương mại bên dưới, chung cư bên trên
Tòa nhà Estella có trung tâm thương mại đang hoạt động, tầng trên là chung cư. Ban quản lý cho phép thi công ban đêm nhưng đặt ra nhiều điều kiện. Chủ đầu tư nào làm văn phòng trong tòa nhà cũng nên biết trước những quy định kiểu này:
| Quy định | Thực tế tại tòa nhà Estella |
|---|---|
| Giờ thi công | Được làm ban đêm, nhưng không được gây ồn và bụi nhiều; phải có giải pháp vệ sinh |
| Vận chuyển vật tư, xà bần | Đi thang hàng, lối riêng; hàng hóa bọc kỹ để không làm hư buồng thang |
| Vệ sinh | Kết thúc ca phải lau dọn sạch bụi để sáng hôm sau trung tâm thương mại mở cửa bình thường |
| Nhân sự | Thợ vào làm đều đăng ký bằng căn cước công dân |
| Tiền cọc thi công | 100 triệu đồng; làm sai quy định bị phạt, trừ thẳng vào cọc |
| Hồ sơ kỹ thuật | Bản vẽ và phương án cải tạo điện, mạng, camera, PCCC phải được ban quản lý duyệt trước; làm xong tòa nhà nghiệm thu |
3. Chia khu bằng vách hoarding: ban ngày học, ban đêm làm
Nguyên tắc của chúng tôi (cũng là cách TECO làm khi cải tạo trường học đang hoạt động): khu mới phải xong trước, rồi mới bỏ khu cũ. Khách hàng không bao giờ bị rơi vào tình trạng không có chỗ đón khách.
| Giai đoạn | Việc làm | Trung tâm hoạt động thế nào |
|---|---|---|
| 1. Chia khu | Dựng vách hoarding khung sắt, bạt trắng, có cửa ra vào riêng, ngăn sảnh cũ với khu lễ tân mới. Song song tháo dỡ trước một phần khu hoàn trả (phần không nằm trong sảnh cũ) | Sảnh cũ vẫn đón học viên, phụ huynh như bình thường |
| 2. Thi công sảnh mới | Làm trọn trần, sàn, vách, quầy lễ tân, nội thất, điện mạng của sảnh mới, chỉ làm ban đêm | Ban ngày không thấy công trường, chỉ thấy vách hoarding |
| 3. Chuyển đổi | Di dời toàn bộ hệ thống điện, mạng sang sảnh mới trong 1 đêm, phối hợp với bộ phận IT của khách | Sáng hôm sau làm việc ở sảnh mới |
| 4. Mở rộng hoàn trả | Tháo dỡ sảnh cũ đã di dời, gộp với phần đã làm trước thành một mặt bằng 165 m²; hoàn thiện hoàn trả và bàn giao tòa nhà | Không ảnh hưởng khu học |
Mẹo nhỏ: làm vách hoarding có cửa riêng cho thợ, không cho thợ đi qua khu khách hàng. Cửa này cũng là chỗ kiểm soát bụi, nói ở phần 5.
4. Chỉ thi công ban đêm, 22h đến 6h sáng
Video: một đêm thi công cải tạo trong khi trung tâm vẫn hoạt động ban ngày.
Trung tâm mở cửa 9h–21h, nên TECO thi công từ 22h đến 6h sáng hôm sau, cả 30 ngày. Hai khu (sảnh mới và phần hoàn trả) làm song song để kịp tiến độ.
Những việc bắt buộc làm ngoài giờ vì ồn và bụi ảnh hưởng đến trung tâm thương mại:
- Cắt, đục, khoan (đục sàn bê tông ở khu hoàn trả là việc nặng nhất).
- Xả bột, chà bả, sơn nước.
- Vận chuyển vật tư và xà bần qua thang hàng.
Nói thật, khó nhất của công trình này không phải kỹ thuật, mà là làm ban đêm. Công việc bị chia nhỏ theo ca, mỗi ca phải dừng sớm để dọn dẹp, nên năng suất thấp hơn làm ban ngày. Giám sát của TECO phải tăng ca đêm liên tục suốt một tháng. Chủ đầu tư nên tính trước điều này: theo kinh nghiệm của TECO, chi phí thi công ban đêm thường cao hơn ban ngày khoảng 30–50%, do nhân công ca đêm, năng suất thấp hơn và phải thêm vệ sinh, giám sát.
5. Kiểm soát bụi: bài học từ bụi mịn
Các biện pháp TECO áp dụng hằng đêm:
- Hoarding kín khu thi công để bụi không bay sang khu bên cạnh.
- Khăn ướt chặn ở các cửa ra vào, thay khăn mỗi ngày, để công nhân đi ra không mang bụi theo giày dép.
- Máy hút bụi công nghiệp hút vệ sinh toàn bộ sau mỗi ca.
Dù vậy, vẫn có vài lần ban quản lý nhắc nhở về vệ sinh. Nguyên nhân là bụi mịn: tối đó đã lau sạch, nhưng bụi lơ lửng trong không khí vài tiếng sau mới lắng xuống, sáng ra lại thấy một lớp mỏng trên mặt sàn, mặt bàn. Cách xử lý của TECO là thêm một đợt công nhân vệ sinh vào sáng hôm sau, lau lại trước giờ trung tâm mở cửa. Từ đó không bị nhắc nữa.
Đây là chi tiết mà ít ai nói trước với chủ đầu tư. Nếu văn phòng của bạn có thiết bị nhạy bụi (máy chủ, máy in lớn, phòng sạch), hãy yêu cầu đơn vị thi công có kế hoạch vệ sinh hai lần: sau ca và trước giờ làm.
6. Điện, mạng, camera, PCCC: đi hệ mới, chuyển trong 1 đêm
Vì layout sảnh thay đổi hoàn toàn, hệ thống điện, mạng, camera và PCCC không thể giữ nguyên. TECO đi hệ thống mới theo layout mới, sau đó đấu nối vào hệ thống hiện hữu của tòa nhà. Trình tự:
- Lập bản vẽ và phương án cải tạo, trình ban quản lý tòa nhà duyệt trước khi làm.
- Thi công hệ mới trong khu hoarding, chưa đấu nối, không ảnh hưởng khu đang hoạt động.
- Chốt lịch với bộ phận IT và admin của khách, chuyển đổi toàn bộ điện, mạng trong 1 đêm.
- Sau khi hoàn thành, tòa nhà nghiệm thu phần điện và PCCC.
Điểm quan trọng là mốc chuyển đổi. Nếu đêm đó không xong, sáng hôm sau trung tâm không có mạng để làm việc. Vì vậy mọi thứ phải được chuẩn bị và kiểm tra sẵn từ trước, đêm chuyển đổi chỉ còn việc đấu nối và test.
7. Hoàn trả 165 m² cho tòa nhà
Phần hoàn trả làm hai đợt. Đợt đầu tháo dỡ trước phần diện tích không liên quan đến sảnh cũ. Sau khi lễ tân đã chuyển sang sảnh mới, TECO tháo nốt sảnh cũ và mở rộng thành một mặt bằng liền 165 m². Toàn bộ được đưa về hiện trạng: đục sàn bê tông, tháo trần, vách, hoàn trả điện và PCCC theo yêu cầu tòa nhà. Phần này có quy trình riêng, chúng tôi sẽ viết chi tiết trong bài về hoàn trả mặt bằng khi hết hợp đồng thuê.
8. Kết quả
- 30 ngày, hoàn thành đúng tiến độ.
- Trung tâm không đóng cửa ngày nào.
- Sảnh mới rộng rãi hơn, đủ công năng: quầy tư vấn, khu chờ phụ huynh, góc trải nghiệm cho học viên.
Chủ đầu tư đánh giá cao giải pháp layout và biện pháp thi công. Quan trọng nhất là TECO bám sát các mốc thời gian cùng bộ phận IT và admin của khách, nên đêm chuyển đổi hệ thống và ngày bàn giao đều diễn ra đúng kế hoạch.
9. Áp dụng cho văn phòng của bạn: checklist trước khi cải tạo
Từ công trình này, đây là những việc chủ đầu tư văn phòng nên làm rõ với đơn vị thi công trước khi bắt đầu:
- Khu mới có làm xong trước khi bỏ khu cũ không? Nhân viên ngồi đâu trong từng giai đoạn?
- Giờ hoạt động của bạn là giờ nào? Việc ồn, bụi sẽ làm vào lúc nào?
- Quy định thi công của tòa nhà: giờ, thang hàng, đăng ký thợ, tiền cọc, mức phạt.
- Hệ thống điện, mạng, PCCC có phải thay đổi không? Ai trình duyệt với ban quản lý?
- Ngày chuyển đổi hệ thống được chốt với bộ phận IT chưa?
- Kế hoạch che chắn và vệ sinh: sau ca, và trước giờ làm sáng hôm sau.
- Phương án giảm bụi và mùi khi thi công cải tạo: dùng màng treo ẩm để giữ bụi, quạt hút có túi chứa bụi, khử mùi bằng chế phẩm sinh học hoặc máy hút mùi.
- Chi phí thi công ban đêm (thường cao hơn 30–50%) đã tính vào báo giá chưa?
- Có phần diện tích phải hoàn trả tòa nhà không? Hoàn trả về hiện trạng nào?
Văn phòng của bạn cần cải tạo mà không thể nghỉ làm?
Gửi mặt bằng hiện trạng cho TECO. Chúng tôi sẽ khảo sát và đề xuất phương án chia giai đoạn, lịch thi công phù hợp với giờ hoạt động của bạn và quy định của tòa nhà. Gọi 0911 111 929 · Email teco@tecoarch.com
Cần thi công nội thất văn phòng trọn gói?
TECO thiết kế và thi công văn phòng trọn gói: hoàn thiện, nội thất làm tại xưởng riêng, cơ điện, PCCC – bàn giao trong 25–50 ngày, bảo trì sau bàn giao.
Giá tham khảo: thiết kế 150–350 nghìn đ/m², thi công trọn gói 2–8 triệu đ/m² tùy quy mô và mức hoàn thiện.
Gọi 0911 111 929 Zalo 0911 111 929 Xem dịch vụ văn phòng → Xưởng sản xuất nội thất →
Dịch vụ liên quan: Thiết kế thi công văn phòng công ty · Thiết kế thi công trung tâm tiếng Anh trọn gói · Xưởng sản xuất nội thất theo thiết kế
Dự án liên quan: Cải tạo văn phòng OCB tại tòa nhà Hallmark · Trung tâm Anh ngữ Apollo Hà Huy Tập
Bài liên quan: Tiêu chuẩn thiết kế văn phòng · Thi công cải tạo trường học đang hoạt động · Cải tạo nhà cũ thành trung tâm Anh ngữ
